Ein Mehrfamilienhaus ist für das Zusammenleben mehrerer Parteien ausgelegt. In den meisten Fällen verteilen sich die Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses über mehrere Etagen. Manchmal befinden sich neben Wohnungen auch Gewerbeeinheiten (oft im Erdgeschoss) im Anwesen.
Ein Mehrfamilienhaus umfasst also mehrere Einheiten, die zum Teil oder vollständig vermietet sind.
Zur Renditeberechnung sollte daher eine detaillierte Mietenaufstellung erstellt werden.

Im Vergleich zu anderen Immobilien, ist die Wertermittlung bei Mehrfamilienhäusern noch etwas schwieriger. Denn hier müssen der Zustand jeder einzelnen Einheit genau bestimmt und die individuellen Mietverträge berücksichtigt werden.
Innerhalb eines Mehrfamilienhauses können die Wohnungswerte ganz unterschiedlich sein - Eine Wohnung im zweiten Geschoss kann mehr wert sein als eine gleiche Wohnung im Erdgeschoss. Sogar auf einer Etage gibt es Unterschiede, wenn die eine Wohnung einen besseren Grundriss hat als die andere oder kürzlich renoviert wurde. Auch unterschiedliche Ausrichtungen der Einheiten im Gebäude können zu unterschiedlichen Werten führen.
Eine Besonderheit ist auch die ggfl. zu erstellende, anspruchsvolle Wertermittlung von Gewerbeeinheiten.

Auch die differenzierte Zielgruppenansprache stellt beim Mehrfamilienhaus ein besonderes Merkmal dar.
Ist es bereits in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, so sind die einzelnen Wohnungen auch interessant für kleinere Privatanleger.
Soll Ihr Anwesen komplett als Gesamteinheit verkauft werden, so ist dies meist für größere Kapitalanleger interessant.
Da beide unterschiedliche Prioritäten beim Kauf setzten, sollte vor einer Vermarktung geklärt sein, welche Zielgruppe angesprochen werden soll.

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Mehrfamilienhäuser werden bei Aufteilung in Wohneigentumseinheiten, also in Eigentumswohnungen aufgeteilt - wenn sich Gewerbe im Anwesen befindet, wird dieses in Teileigentum umgewandelt. Meist sind es Investoren, die Mehrfamilienhäuser kaufen und aufteilen, da dies oft zu einer erhöhten Rendite führt. Eine Aufteilung ist mit großem Aufwand verbunden, der Fachkenntnis und viel Erfahrung erfordert.

Um die Wohnungen einzeln verkaufen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden:

- Die Wohnungen müssen in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden
- Gewerbeeinheiten müssen als Teileigentum umgewandelt werden
- Es sind entsprechende Aufteilungspläne anzufertigen
- Alle Einheiten müssen gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz in sich abgeschlossen sein
- Das WC darf sich nicht außerhalb der Wohnung befinden
- Damit die Einheiten über einen eigenen Abstellraum außerhalb der Wohnung verfügen, müssen auch Keller- und/oder Bodenabteile zugeordnet werden.

Nur wenn diese Bedingungen erfüllt sind, erhalten Sie die für einen einzelnen Verkauf erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Die Kosten für die Ausstellung der Bescheinigung variieren je nach Baubehörde.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet dann die Grundlage für die Teilungserklärung, die die Aufteilung des Gebäudes beschreibt und die für die Anlegung von Wohn- oder Teileigentum beim zuständigen Grundbuchamt erforderlich ist.

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Der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses sollte gründlich vorbereitet sein. Dazu zählt auch die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen. Das hat zwei Gründe: Zum einen dienen diese zur Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsanzeige. Zum anderen werden diese von Käufern verlangt und zum Teil sind sie auch gesetzlich vorgeschrieben.

Hier haben wir die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses zusammengefasst:

- Grundbuchauszug
- Pläne, Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Baubeschreibung, Baugenehmigung, Tekturen
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungspläne bei bereits erfolgter Aufteilung in Eigentumswohnungen
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Kubaturberechnung
- Lageplan
- Grundsteuer- und Grundabgabenbescheide
- Energieausweis
- Mietenaufstellung inkl. Information zu erfolgten oder möglichen Mieterhöhungen
- Mietverträge
- Nebenkostenabrechnungen der Mieter
- Informationen über Mieter (Alter, Auszugswunsch, Rechtsstreitigkeiten)
- Police Gebäudeversicherung
- Rechnungen zu Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen
- Protokoll Kanalprüfung
- Technische Unterlagen zur Heizung inkl. Feuerstättenbescheide bzw. Wartungsberichte

Gerne unterstützen wir Sie bei der Zusammenstellung relevanter Unterlagen!

Möchten Sie ein bewohntes Mehrfamilienhaus verkaufen, so informieren Sie rechtzeitig Ihre Mieter. Möglicherweise hat ein Mieter Interesse daran, seine bewohnte Wohnung zu kaufen oder es gibt, wenn Ihr Haus in Wohneigentum umgewandelt wurde, ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Ihre Mieter, bei dem diese ihre Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben können, die Sie mit einem Dritten ausgehandelt haben.
Auch wenn der Verkauf an Mieter auf den ersten Blick ein einfacherer Weg zu sein scheint und Mieter die Vorzüge und die Mängel ihrer gemieteten Wohnung kennen - den richtigen Verkaufspreis können weder Sie noch die Mieter neutral bewerten.

Der Verkauf eines vermieteten Hauses ist auch für Ihre Mieter mit Emotionen und Unsicherheit verbunden, so dass Sie sich zeitnah mit den Mietern zusammensetzten sollten, um die bevorstehende Veränderung zu besprechen - schließlich haben Mieter einen wesentlicher Anteil an reibungslosen Besichtigungsterminen und somit am erfolgreichen Verkaufsprozesses.

Ein Makler kann hier als "neutraler" Gesprächspartner hilfreich sein, um sachliche Gespräche zu führen.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist für Sie wegen eines Verkaufs nicht möglich. Die existierenden Mietverträge behalten ihre Gültigkeit und der Käufer übernimmt diese mit allen Rechten und Pflichten.